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新聞與活動
2017/12/6
尼加拉瓜修訂社會住宅法

尼加拉瓜近10餘年來經濟邁入穩定成長,除2009年負成長外,每年平均成長率達4.5%以上,人民所得漸豐,對於住屋的需求亦相對成長。依據2005年尼加拉瓜人口普查資料,當時尼國短缺957,000戶住屋,其中348,000戶屬新屋,609,000戶則須整修。為協助尼國民眾取得自有住宅,尼國政府曾於2002年公布第428號法令「城鄉住宅局(INVUR)組織法(Ley Orgánica del Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (INVUR)」,該法除設立INVUR外,另成立社會住宅基金(FOSOVI)辦理補貼,補貼住宅價格上限設為10,000美元。由於前開補貼資格採計點方式不易瞭解,現任奧德嘉政府於2007年上任後,於2009年公布第677號法令「促進住宅建設及取得社會住宅特別法」(以下簡稱社會住宅法)修訂補貼制度。該法定義社會住宅(Vivienda de Interés Social)為面積介於36至60平方公尺、房貸月支出低於建築業最低工資之7倍及房價低於20,000美元之房屋,並依房價不同提供2.5%至3.5%之10年利息補貼。該法推出後,2010年尼國社會保險局(INSS)計投入4,500萬美元經費,以鼓勵建商興建4,800戶社會住宅。

嗣因物價逐年上漲,建商反應社會住宅房價上限過低,爰漸轉向興建中高價房屋,與尼國政府補貼平價住宅政策不符,2012年上半年時,僅300戶獲補貼。另外,因尼國民眾儲蓄有限,尚難以支付相當房價10%之頭期款(倘房價20,000美元,其頭期款即為2,000美元),尼國政府爰於2014年修正社會住宅法,將房價上限調高至32,000美元,並再增加提供首購補貼2,000 美元。尼加拉瓜不動產開發商公會(CADUR)曾表示,2009年至2016年8月近8年間,該會會員計約興建23,000戶住宅,其中未售出之12,000戶中約有6,000戶符合社會住宅規定,顯示尼國房屋需求雖高,但因民眾收入有限,房屋供需仍有分歧。

CADUR表示,在32,000美元房價上限之法規下,政府對每一受益戶之年利息補貼約為800至1,250美元,再加上首購補貼2,000美元。社會住宅平均房貸利率約為7.13%,貸款年限則為25年。2016年約有1,350戶受補貼,2017年1月至5月則有約1,000戶受益。然而,倘依CADUR資料試算,倘民眾購買32,000美元房屋並獲2,000美元首購補貼,在申辦30,000美元25年期貸款條件下,每月攤還本息將達215美元,而2016年底尼國平均月薪僅9,953.3尼幣(相當339.4美元),顯示一般民眾貸款壓力極為沉重。

為供應更多住宅予民眾及去化建商餘屋,尼國政府在向業界諮詢後,於2017年再次修訂社會住宅法,修訂範圍包括:(1)單層住宅房價上限提高至40,000美元;(2)新增適用多層住宅(公寓),房價上限為50,000美元;(3)首購補貼2,000美元適用之房價上限提高至30,000美元;(4)適用家庭之月收入調整為建築業最低工資之7倍即59,118.08尼幣(約1,933美元);(5)房貸利息補貼2.5%適用之房價上限提高至50,000美元;(6)免除建材之15%加值稅。

CADUR於2017年年中表示,2017年該公會會員目標為興建5,000戶住宅,本年迄今已售出4,000戶,其中一半為總價低於32,000美元(修法前)之社會住宅,另一半則為中高級住宅。CADUR盼社會住宅總價上限經修訂後,能帶動房屋之銷售,該法適用公寓也將使道路、水電、購物中心等設施提高運用效率。CADUR另表示,近年來房屋貸款違約率小於1%,此鼓勵銀行大力投入房貸,8年來房貸餘額已自2億美元成長至近7億美元。依據尼國央行統計,2017年8月房貸餘額為209.42億尼幣(約6.85億美元),較2016年同期成長16.3%,顯示房貸持續成長,市場前景看好。

尼國人口約626萬人,而每年房屋僅興建5,000 戶,CADUR曾估計尼國房屋短缺900,000戶,雖似屬誇大,但房屋市場供不應求應為屬實,然而因民眾收入有限,而土地及建材成本持續提高,尼國房價普遍超過民眾所能負擔,平價房屋市場潛力甚大。因我國資金成本較低,我商可考慮運用國內資金與尼商合作興建平價房屋,並由購屋民眾向尼國銀行貸款以免除還款風險,應具獲利空間,另亦可運用臺尼自由貿易協定優惠,免稅進口我國建材,進一步提高收益。